Dạo này giới đầu tư bất động sản có xu hướng dịch chuyển ra ngoại ô để đầu tư, đầu cơ theo dự án hạ tầng. Nguyên tắc ở đâu có nhiều tiền thì ở đó xuất hiện lừa đảo. Rất nhiều nhà đầu tư đã ôm trái đắng khi xuống tiền mua nền, vụ tiêu biểu nhất là Ali***, sau vụ đó thì tình trạng lừa đảo vẫn diễn ra, và nhà đầu tư vẫn bị dính bẩy tiếp tục, vì sao truyền thông rầm rộ nhưng nhà đầu tư vẫn dính bẫy?
Có 2 lý do, 1 là giá rẻ, 2 là không biết dự án đó là dự án ma, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Hôm nay mình xin chia sẽ quy trình thực hiện và mở bán một dự án từ A-Z cho các bác, khi nắm được quy trình này rồi thì mọi người có thể tránh được dự án ma, lừa đảo.
Bước 1: Đề xuất chủ trương đầu tư dự án
Bước 2: Tìm quỹ đất
Có 3 cách để có được quỹ đất
- Được nhà nước giao đất để làm khu dân cư
- Đấu giá dự án khu dân cư.
- Gom quỹ đất: Ở đây đa phần các chủ đầu tư đều gom đất nông nghiệp để làm dự án vì giá rẻ, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thấp. Chỉ những chủ đầu tư tầm cỡ thì mới làm những khu đô thị có nhiều đất ở thôi. Đó cũng là lý do mà các dự án đất nền vùng ven mọc lên như nấm sau mưa, phật ma lẫn lộn.
Bước 3: Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, tỉ lệ 1/500 đối với dự án lớn hơn 05 ha, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng với dự án nhỏ hơn 05ha.
- Mọi người phải chú ý điểm này dù duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vẫn chưa an toàn để xuống tiền đâu nhé. Đây chỉ là bước phê duyệt (chấp nhận) bản quy hoạch chi tiết những gì có trong khu dân cư đó, và chủ đầu tư đó là ai, vị trí dự án đó ở đâu…nhiều anh em nghiệp dư đi mua hỏi có bản quy hoạch 1/500 chưa, các bạn sales đưa ra bản quy hoạch là cảm thấy an tâm phần nào, chết ngay chỗ này. Bản quy hoạch chi tiết 1/500 này ai vẽ cũng được. Chỉ cần vài trăm ngàn là có 1 bản vẽ hoành tráng, màu mè hoa lá hẹ, nào là công viên chủ đề, hồ bơi, phố đi bộ 5* , trường học quốc tế .....
Và ở bước này chủ đầu tư không được phép mở bán.
- Sau khi được duyệt quy hoạch 1/500 thì tiếp tục lập, thẩm định, phê duyệt xem dự án này có khả thi hay không. Xem xét dựa trên bản quy hoạch 1/500
- Tiếp tục lập, thẩm định và báo cáo đánh giá tác động môi trường vì có bản quy hoạch chi tiết, khả thi rồi thì cần phải xem lại tác động thế nào đến môi trường. ( điều kiện này khá dễ).
Bước 4: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và bồi thường đối với trường giao đất hoặc đấu giá đất (do có quỹ đất sẵn nên bõ qua bước này)
Bước 5: Tiếp tục lặp, thẩm định và chờ phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán.
Bước 6: Sau khi tất cả các bước được duyệt hết thì đến đây mới được cấp giấy phép xây dựng và chủ đầu tư bắt đầu xây dựng. Nên nhớ kỹ đến đây chủ đầu tư vẫn chưa được phép mở bán dự án.
Bước 7: Sau khi xây dựng các công trình hạ tầng cơ bản và thực hiện các nghĩa vụ tài chính như đóng tiền sử dụng đất….v…v.. và được nghiệm thu công trình
Bước 8: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất (sổ đỏ, sổ hồng). Mọi người nên nhớ là mục đích sử dụng đất là đất ở nhé, chứ không phải cứ sổ đỏ là nhắm mắt mà mua như vụ Ali** trưng sổ đỏ đất nông nghiệp ra để đánh lận con đen, thể hiện dự án mình ra sổ rồi.
Đến bước 8 thì chủ đầu tư mới được phép mở bán. Tuy nhiên đa số các chủ đầu tư mở bán trước dưới hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc v..v.. chứ không phải là hợp đồng giao dịch bất động sản. Mục đích là dùng vốn để phát triển dự án (mượn đầu heo nấu cháo).
Ở bước 8 thì giá sẽ cao nhất nhưng rủi ro cũng thấp nhất. Đa phần các chủ đầu tư sẽ giảm giá hoặc đưa ra giá rẻ khi bán ở các bước đầu tiên. Giá càng rẻ thì lợi nhuận càng cao, rủi ro càng cao.
Nếu mua ở bước 6 thì rủi ro có thể là vẫn nhận được đất nhưng lại không có sổ bởi vì trong trường hợp chủ đầu tư không xây dựng đúng cơ sở hạ tầng trong bản quy hoạch chi tiết 1/500 thì nhà nước vẫn không cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho dự án. Lúc đó nhà đầu tư chỉ có thể ở tạm, hoặc cho thuê lại nếu xây dựng “chui” được. Nhưng rất nhiêu khê và chưa biết khi nào có thể ra sổ. có thể trong 1 – 2 năm hoặc 15 – 20 năm hoặc …dài hơn!
Đối với các dự án ma thì họ chỉ làm cơ sở hạ tầng trái phép và tung ra bản vẽ quy hoạch 1/500 mà chưa được cơ quan chức năng phê duyệt, do đó khi quyết định đầu tư vào một dự án thì anh chị phải :
1 - Yêu cầu công ty cung cấp pháp lý: Cung cấp quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, sau đó đem quyết định này lên cơ quan cấp quyết định (ubnd tỉnh, tp) để xác nhận. Vì có trường hợp làm giả cả quyết định của UBND.
2 - Cung cấp giấy phép đầu tư xây dựng dự án. Đem giấy tờ photo lên ubnd xác nhận.
Những bước này rất quan trọng và đó là bảo vệ quyền lợi cho mình, các anh chị đừng ngại khi yêu cầu các giấy tờ pháp lý trên, nên nhớ mình có thiện chí muốn mua chứ ko phải làm khó dễ họ.
Chúc mọi người có những thương vụ đầu tư thật thành công!
Tác giả:
Trần Thanh Hải
Nguồn: https://www.facebook.com/groups/2458568224213476/permalink/4960642977339309/
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét